家事中的房屋赠与问题

案情简介:

 2016年10月,张某英因房屋赠与纠纷将其女儿杨某莉告上法庭。张某英诉称,上海市静安区临汾路XXX号房屋是自己名下的产权房,2016年6月,自己在女儿杨某莉的哄骗下与其签订了房屋买卖合同并将房屋过户到女儿名下,第三人杨某明(张某英丈夫)对此并不知情,故诉至法院,要求撤销上述买卖,并将房屋产权回复登记至自己名下。被告杨某莉辩称,母亲与自己虽然签订了买卖合同,但实际为母亲赠与自己的,这是母亲考虑三个子女之间的利益分配平衡所作出的决定,不存在哄骗一说,现在房屋已经完成变更登记,不同意恢复登记。第三人杨某增未发表意见。

该案处理结果:

原被告双方基于亲情的考虑,在法官的主持下进行了调解,由原告和第三人分别享有15%的产权份额,被告享有70%的产权份额,该案最终得到圆满解决。

假设原被告冲突较大,矛盾无法调和且互不让步,法院将会如何作出判决?

我们先来看一则类似案件的法院判决

(2011)闵民一(民)初字第17450号——本院认为,赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。本案中,原告8万元给予被告,并出具赠与协议,该行为系原告真实意思表示,双方间赠与合同依法成立并生效,非具法定情形,不得擅自撤销。现原告主张该赠与协议系附义务之赠与,然根据在案证据,原告未就其主张之所附义务予以充分举证,故对于该节事实,本院不予确认。关于原告认为被告未对其履行赡养义务之意见,本院认为,原、被告间虽因生活琐事发生过争执,然发生争执并不等同于被告对原告未尽赡养义务,现原告于本案中提供的证据尚不足以证明被告对其未尽到法定赡养之义务,亦无法证明被告存在侵害其人身、财产之行为,故原告不具有行使撤销权之法定事由。此外,本院需要指出的是,解决家庭矛盾的关键在于彼此间的体谅与宽容,被告作为原告次子,应当妥善处理、协调好家庭矛盾,更要避免与其他兄弟姐妹产生争执。古语云:百善孝为首,孝者顺为先。本院希望被告在对父母尽物质上赡养义务的同时,亦从心理、精神上对父母多予关心照顾,使父母安心、顺意地度享晚年。

【判决解析】

家事中的赠与纠纷,无外乎赠与人意图撤销赠与,而受赠人不同意撤销并要求继续履行赠与合同。从判决书中我们可以明显看出,法院的判决思路主要是依据《合同法》186条与192条规定,若是不属于192条规定的情形且房屋已经过户的,赠与人不能撤销赠与。就张某英的案例来讲,虽然双方签订了买卖合同,但其属于“名为买卖实为赠与”的情形 ,法院一般按照赠与进行审理。

但是,由于张某英诉称自己将房屋过户给女儿的事情丈夫并不知情 ,如此一来,又使得该起房屋赠与问题产生了另一个略微复杂的情况,即丈夫作为房屋共同共有人,假若妻子擅自赠与属于双方的共同财产,丈夫是否可以撤销赠与?如果可以,应当以何种方式进行?对于该问题,《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第95条规定房屋共有人擅自处分房屋,不知情的一方可以权利受侵害为由主张赠与行为无效,可以向人民法院请求判令受赠人返还房屋,配合办理房屋变更登记。

那么,该案中张某英的丈夫是否确实不知情呢?审判实践中如何认定其知情与否?一般来讲,法院会酌情考虑双方的注意义务、诉讼地位以及房屋当下的占有状态等因素。

针对于本文案例,我们总结了与案件紧密联系的几个问题以及相关的法律依据,以供大家参考学习。

1、赠与过程中受赠人的注意义务。

日常的家事赠与中,有一类现象十分常见,即产权证上仅有赠与人一人名字,权利外观上房屋仅为赠与人一人所有,但事实上,房屋为赠与人与第三 人共同共有。面对这样的问题,我们应当明确家事中的赠与有别与普通赠与和买卖,家事赠与中的受赠人有更高的注意义务,即应当在询问可能为房屋共有人的情况之下,再行签订合同或指导赠与人书写赠与书,避免日后发生纠纷。

2、赠与合同的效力问题。

原则:参照《合同法》

房屋处分权无瑕疵。在赠与人具有完全的房屋处分权的情况下,赠与合同只要具备合同的生效要件即合同当事人均为完全民事行为能力人、双方意思表示真实、不违反法律规定或者社会公共利益,赠与合同有效。

房屋处分权有瑕疵。在赠与人不具有完全房屋处分权的情形之下,一般看房屋共有人对于赠与行为是否追认,如果未予追认,则赠与合同无效。例外情形:若房屋共有人明知赠与人处分而未提出异议。是否还需要加上合同无效时,要返还房屋,这里加还是后面加??

——【法条链接】——《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第95条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的,可以认定有效。

3、赠与的撤销问题

任意撤销。《中华人民共和国合同法》第186条:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。换言之,原则上只要赠与的财产未转移,赠与人可以随时撤销。法律上关于财产转移的规定是:动产为交付,不动产为变更登记。简言之,如果赠与的是金钱,需要把现金交给受赠人或是完成转账;如果是房屋,必须办理完登记过户。

法定撤销。

法定准予撤销——《中华人民共和国合同法》第192条:受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:

(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;

(二)对赠与人有扶养义务而不履行;

(三)不履行赠与合同约定的义务。

法定禁止撤销。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用任意撤销权规定。

——《中华人民共和国合同法》第188条具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,赠与人不交付赠与的财产的,受赠人可以要求交付。