案件名称:徐某娥林某萍房屋买卖合同纠纷

案件委托人:林某萍(被告)

 

【案情简介】

2016年10月,徐某娥因房屋买卖纠纷将其女儿林某萍告上法庭。徐某娥委托其儿子林某福伟代理人,徐某娥诉称,上海市静安区临汾路XXX号房屋是自己名下的产权房,2016年6月,自己在女儿林某萍的哄骗下与其签订了房屋买卖合同并将房屋过户到女儿名下,第三人林某增徐某娥丈夫)对此并不知情,故诉至法院,要求撤销上述买卖,并将房屋产权恢复登记至自己名下。

【审理经过】

开庭前,法院依法追加了利害关系人林某增作为本案第三人参加诉讼。庭审中,原告出示了三项证据:涉案房屋房地产登记簿、房屋买卖合同、原告长子和次子的情况说明;以此证明:第一,房屋过户前女儿对父母极好,房屋过户后就少有看望照顾父母,故原告徐某娥将房屋过户给女儿是由于受女儿一时哄骗;第二,涉案房屋作为夫妻共同财产,买卖合同中并没有共有人林某增的签字,故原告出卖房屋的行为系无权处分,应当予以撤销且恢复登记。庭审中,被告提交了一份情况说明,据此证明母亲与自己虽然签订了买卖合同,但实际为母亲赠与自己的。这是父母亲考虑三个子女之间的利益分配平衡所作出的决定,不存在哄骗一说,至于母亲所说自己不赡养和关心父母事实不存在;另外,现在房屋已经完成变更登记再林某萍名下,不同意恢复登记。法庭对双方的证据进行了举证质证,双方对于房屋买卖合同内容一致认可,被告认为双方系母女关系,签订的房屋买卖合同名为买卖实为赠与。原告出卖涉案房屋是否构成无权处分存在争议,以及原告出卖该房屋是否损害第三人的利益。

【审判结果】

庭审之后,被告基于亲情的考虑,原、被告在法官的主持下进行了调解,由原告和第三人林某增分别享有15%的产权份额,被告享有70%的产权份额,该案最终得到圆满解决。

【法律分析】

一、争议焦点分析

本案争议焦点有两个,我们可以逐一进行分析:

第一,原告与被告之间是买卖合同法律关系还是赠与合同法律关系;

庭审中,本律师向原告进行发问,即房屋买卖合同中为何没有约定明确的房款支付时间?房款是否进行了实际交付?原告称,过户当时被告没有钱,所以就没有写具体的支付时间,房款至今未交付;被告称,因为当初的本意就是母亲将涉案房屋赠与自己,所以就未曾约定交付房款的时间,而是仅简单约定了房款数额,以用作计税需要,房款没有支付,根据约定,房款本来就是不需要支付的。根据质证情况中原被告均认可买卖合同的内容,结合原被告的庭审回答以及原被告亲属关系情况,我们应当认为,被告的陈述更具有高度盖然性,原被告之间系名为买卖实为赠与的典型情况。

第二,第三人林某增此前对于涉案房屋所有权属的变更是否知晓。

庭审中,法官向原被告进行发问,房屋现处于何人使用和控制?原告与第三人于涉案房屋买卖前后分别住在何处?第三人林某增是否知晓房屋过户一事?原被告对前两个问题回答一致,原被告在房屋买卖前后均未住在涉案房屋中,房屋过户前由父母出租,过户后由被告出租和收取租金。对于第三人林某增是否知晓问题,原告称不知;被告称父亲知晓此事,且父亲现在仍然同意赠与自己。根据双方的法庭陈述来看,涉案房屋出租的权利主体自过户之后随之发生了变更,且第三人未表明任何态度。故应当认为,第三人林某增是知晓此事的。

二、案件相关问题分析

就本案来看,案件的法律关系并不难认定,然而案件的当事人是否是适格问题、如何认定涉案房屋是否涉及无权处分问题,是否损害了第三人的利益导致合同无效,这些因素直接关乎到案件的走向以及判决结果。本案虽然是调解结案,但是从诉讼程序以及庭审过程我们得到一些启发,以运用于同类案件的办理。具体如下:

(一)对于名为买卖实为赠与的房产类案件,非《中华人民共和国合同法》第192条规定情形,若还想要撤销赠与,第三权利人(房屋共有人)的诉讼地位尤为重要,以及是否损害第三人利益而根据合同法导致双方签订的合同无效。

1、作为原告起诉。房屋共有人作为原告起诉,有权请求法院确认赠予合同无效,并判令受赠人返还房屋且配合原告恢复房屋登记。

2、法院将其追加为诉讼第三人。若是赠予人作为原告起诉,且披露其赠予房屋时房屋另一共有人并不知情,法院通常会将另一房屋共有人追加为诉讼第三人。此时,第三人收到法院传票后,应当及时行使自身权利,积极参加庭审主张权利,法庭在查清案件后,依据原告和第三人的诉讼请求做出判决。但若是第三人正如该案林某增一样,不予表态,法庭将视为其放弃主张权利的机会,而是直接按照原告的诉讼请求能否得到支持直接做出判决。就本案来看,被告不存在侵害赠与人利益等行为,法院更可能判决驳回原告诉讼请求。

3、若是房屋共有人在法院判决之后另行起诉的,法院将视为其重复起诉,不再予以受理。

(二)撤销房产赠与案件中,如何认定赠与人的行为是否系无权处分(房屋共有人是否知情)

1、判断在赠与过程中,受赠人是否尽到合理的注意义务

日常的家事赠与中,有一类现象十分常见,即产权证上仅有赠与人一人名字,权利外观上房屋仅为赠与人一人所有,而实际上房屋为赠与人与第三人共同共有。面对这样的问题,我们应当明确家事中的赠与有别与普通赠与和买卖,家事赠与中的受赠人有更高的注意义务,即应当在询问可能为房屋共有人的情况之下,再行签订合同或指导赠与人书写赠与书,避免日后发生纠纷。

2、通过房屋受赠前后的控制与使用情况,据此推定房屋共有人是否知情

一般来讲,若房屋赠与前后,房屋的使用与控制情况发生了明显的变更或转移,例如由原先的赠与人直接交由被赠与人进行实际控制,包括居住、出租等情形;或是在赠与行为发生之后,房屋共有人直接从涉案房屋中搬出,实际上作出了脱离房屋控制的行为,都可以据此推定房屋共有人对于赠与知情。所以,撤销赠与不能得到支持。

司法实践中,家事中的房屋赠与问题对于律师如何制定诉讼策略要求较高,若律师运用了错误的策略,可能导致案件最终无法得到好的结果,且容易堵死当事人的救济途径。因此,律师诉讼接受委托后,应当仔细研究案件情况,认清案件性质,制定正确而有利的诉讼方案。