关于动拆迁法律问题100问答（第三期）

21.朱律师，你好，我们家动拆迁，问下律师在动拆迁过程中有哪些作用呢？如何为本户争取最大利益？

答：律师在征收过程对于居民为本户争取最大利益又是非常重要。如果有律师给居民各个阶段的决定做参考和建议，可以争取利益最大化，还可能会最大程度的避免最后的诉讼和损失。整个部分分成两大块，第一，怎么争取大蛋糕；第二怎么为每证，每户家庭提供意见。如：面积的认定存在异议，授权委托书怎么签？签约代表？选房还是选货币，还是同选？要不要申请托底？怎么签订书面协议分割大蛋糕等，每个决定都可能代表几万甚至几十万。所以我的建议是，征收开始就付费请律师，专业的人做专业的事。律师根据这一户的详细情况进行分析判断，并结合审判实践告诉风险。

22.朱律师，你好，我家房屋动迁，问下，向你当面咨询怎么收费呢？
答：你好，具体你家是私房动迁还是公房动迁呢，有没有相关凭证和材料等，你可以把相关所有材料都带上来。关于咨询收费一个小时3000-5000元。你可以先和我们约好时间，带上所有材料，到我们盈科律所当面咨询。为几十万几百万动迁款，付点咨询费也应是正常的。

23.朱律师，你好，是这样一件事情，原来公房承租人事父亲，后面他走掉了，房子被另一人买下了，现在办了产权，原来住房调配单上有我的名字，但我的户口不在里面？

答：因为该房屋由承租房变成产权房，而且你的户口不在里面，但是原来的住房调配单上有你的名字，这个还要结合你是否在房子里面实际居住有关，而且也是存在争议，还有当初你弟弟买产权的是否是否需要你同意或 签字。这些因素都要考虑进去。

24.承租公房征收时，谁来签动迁协议？

公房的承租人与征收人签订房屋征收补偿协议。如果承租人死亡的，则共同居住人可以共同选定签约代表，如果无法共同选定，则由物业公司根据征收单位的意见重新选定承租人，承租人和征收公司签订征收协议。

25.朱律师，你好，问下关于征收方案的流程是怎么样的呢？

答：简单的说，从一轮征询，到方案，征求意见稿，居民座谈会，评估，到听证会，以及评估报告，签约等，具体如图。

26.朱律师，你好，关于征收房屋面积认定是如何认定的呢？

答：主要是根据上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知（沪房管征〔2014〕243号）和征收方案决定。特别是未在产证面积。
　　严格按照《细则》及《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）认定被征收房屋的建筑面积，不得随意扩大和缩小认定标准，并执行以下规定：
　　（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。
　　（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。
　　（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
　　（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
　　上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

27.关于动拆迁现在动开始到发钱大概多次时间？

答：现在征收和之前的动拆迁还是有些区别，除了法律规定的期限是不可变，其他的拆迁公司会根据每个阶段的进展进行安排，大概时间在5-10个月左右。当然达到一定比例，则动迁协议生效比如征收约定90%通过才生效。

28.签了动迁协议之后，开始选择货币，后面能否改变想法改选房屋吗？

答：可以，但是一定要在规定的期限内进行变更，否则不能更改！

29.关于在公房动迁款分割中的“他处有房”如何认定呢？

答: 《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》：这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

30.朱律师，你好，问下，为什么动拆迁办的几个律师，每个律师说的都不一样？到底是怎么一回事？

答：对于动拆迁办律师或顾问，他们是征收办或者政府聘请的，当然目的可以是为更好地征收，当然也可以是给你们法律咨询进行解答，也是为你们能拿到大的蛋糕。由于现在拆迁涉及问题比较多，且没有统计的回答。所以经常出现不同的解答，当然可能还有一些其他的元素。建议，你可以根据自己向承办人员了解情况，到外面律所请专业的律师，进行咨询，这样就有一个保障，当然你也可以向动迁办有免费的律师咨询。你也可以从一开始就聘请律师，让律师协助你争取最大的蛋糕。