第一期公房动拆迁分割问答

1.居民问答

1.朱律师，你好，我家是公房，如果户口在承租房里面，人不住在该房屋，有权分割动拆迁利益吗？

答：该房屋系公房，他人的户口在里面，他是否有权分得动拆迁利益。首先，我们应当明确根据规定，公房动拆迁的补偿利益归承租人和共同居住人共有。你所问的他们的户口在里面，但没有实际居住。根据上海市高院2004年3号文，该户人员不属于同住人，因为同住人必须是在该处有户口+连续居住一年以上+他处无房，但是否能视为同住人的情况，不能确定，要结合户籍迁入的时间/原因（比如出生/结婚/帮扶等）+他们没有居住的原因（是居住困难，还是其他原因等），以及和承租人的关系/承租方的取得，以及是否出资或者受配单有其名字来综合进行判断，是否可以分得动拆迁款。

2.请问律师，我结婚到拆迁有好些年一直居住在拆迁的公房内，我的户口不在拆迁房子里，户口在我妈的私房里，现在公房拆迁了，我是同住人吗？

答：你从结婚一直居住在被拆迁房屋内，户口在上海市但不在动拆迁房屋处，根据上海市是高院2004年3号文解答可以视为同住人的情形：具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额。

3.请问朱律师，我是承租房，因为当时居住困难在外买了商品房，如果申请托底的话，所买的商品房属不属于他处有房？谢谢

答：1）这是个非常好的问题，也就是公房承租人申请托底核算面积时，拆迁办对于人均面积的核算，在此关于他处有房的认定，根据《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知 2014 243号》：其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为2其他住房：（一）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）；（二）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；（三）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿；（四）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。居住困难户保障补贴。根据《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》（沪府发〔2014〕53号）第一条第二款：家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）。故根据上述判断比较认定是否属于居住困难。

4.问朱律师，关于公房动拆迁中，关于共同居住人的如何认定？以及他处有房什么意思？

答：根据上海市政府71号令，51条共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。关于共同居住人的认定，此处的无其他住房仅指福利性取得的房屋，如：“自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房、售后公房、公房拆迁后的安置房。

5.朱律师，你好，问下承租房户口在里面的未成年是否享受成年人一样的拆迁款？

答：实践中每个法院都会有一定的区别，有的法院考虑到是未成年人，未成年人不属于安置对象，但对同住的监护人可以多分。有的法院在实践中，则按成年人一样对待享受分割。

6.朱律师，你好，我问下，我是动拆迁户，问下是拿房好，还是拿钱好？

答：拿钱好还是拿房好，这个没有好还是不好。这个要结合动迁政策，怎么做到利益最大化？有些基地，政府鼓励拿钱，而且奖励比较多。这个时候你可以考虑拿钱，有的基地拿房和钱都有奖励，如果你是承租人或者产权人，也就是安置人，你可以选择拿安置房，毕竟安置的房子在价格还是有一些实惠，可以选择。

7.朱律师你好，我咨询一下公房承租人和同住人（户口长期在内）房子拆迁时权利和权益是平等？

答：承租人和同住人的地位有一定的区别，比如签协议只需要承租人一个人签订即可。但拆迁利益属于承租人和同住共同共有。

8.我姐承租人签约的是期房，但我母亲不需要房子，直接要补偿费可以吗？因为补偿款两个月内就能发给承租人，我母亲有八十几岁了。

答：这个选择权在承租人，如果是选择期房等则一般有大产证下来之后才可分割处分的时候，可直接要货币，或者可以直接和承租人协商要货币。

9.朱律师，您好！有个法律问题想咨询一下:我们家动迁涉及到共有产权问题，继承人均未谈妥，但为了大蛋糕已在让一个代表去动迁组签约。现在动迁进度已到达了搬迁步骤，接下去如果居住人搬迁协议签署后，所有拆迁款是否会直接打入居住人（户口在册）银行账号里吗？

答：动拆迁协议签订，但多方又签订了未谈妥协议，如果有所有权未谈妥协议，且明确不能打给任何人，则不会打人其中一人的账户，但动迁办一般都给现金支票。如果明确有相关的授权，则会打人相关人员的账户。

10.朱律师，您好！听了您的讲座，收获很大。我在节前收到法院传票，系我侄女起诉要求获得动迁利益，法院冻结令冻结N万。租赁人原是我父亲（己故），现由我妈妈、弟弟、弟媳同住。我侄女和弟媳98年动迁过，弟弟和妈妈没有福利分房过，我想问一下侄女能分得多大利益。

答：该房为公房，承租人系已故父亲，判断是否有份，首先是否判断其为共同居住人，根据71号令和3号文，根据你的描述，其已经享受过动拆迁了，或者福利分房了，根据相关解释，其不属于安置对象，应当没有份额，当然还要结合是否属于居住困难，住房调配单进行综合考虑。鉴于对方已经起诉，建议聘请专业的律师进行应诉，同时律师需要申请法院调查令去调取相关材料，从承租房的取得，是否实际居住，户籍是否在里面，是否他们有房，是否有商品房，是否享受福利分房，或者享受过动拆迁利益分割。

下一期将和大家分享另外10个大家相关的拆迁法律问题，尽情期待！