朱建华

家事中的房屋赠与问题案情简介：2016年10月，张某英因房屋赠与纠纷将其女儿杨某莉告上法庭。张某英诉称，上海市静安区临汾路XXX号房屋是自己名下的产权房，2016年6月，自己在女儿杨某莉的哄骗下与其签订了房屋买卖合同并将房屋过户到女儿名下，第三人杨某明（张某英丈夫）对此并不知情，故诉至法院，要求撤销上述买卖，并将房屋产权回复登记至自己名下。被告杨某莉辩称，母亲与自己虽然签订了买卖合同，但实际为母亲赠与自己的，这是母亲考虑三个子女之间的利益分配平衡所作出的决定，不存在哄骗一说，现在房屋已经完成变更登记，不同意恢复登记。第三人杨某增未发表意见。该案处理结果：原被告双方基于亲情的考虑，在法官的主持下进行了调解，由原告和第三人分别享有15%的产权份额，被告享有70%的产权份额，该案最终得到圆满解决。假设原被告冲突较大，矛盾无法调和且互不让步，法院将会如何作出判决？我们先来看一则类似案件的法院判决（2011）闵民一（民）初字第17450号——本院认为，赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，原告将8万元给予被告，并出具赠与协议，该行为系原告真实意思表示，双方间赠与合同依法成立并生效，非具法定情形，不得擅自撤销。现原告主张该赠与协议系附义务之赠与，然根据在案证据，原告未就其主张之所附义务予以充分举证，故对于该节事实，本院不予确认。关于原告认为被告未对其履行赡养义务之意见，本院认为，原、被告间虽因生活琐事发生过争执，然发生争执并不等同于被告对原告未尽赡养义务，现原告于本案中提供的证据尚不足以证明被告对其未尽到法定赡养之义务，亦无法证明被告存在侵害其人身、财产之行为，故原告不具有行使撤销权之法定事由。此外，本院需要指出的是，解决家庭矛盾的关键在于彼此间的体谅与宽容，被告作为原告次子，应当妥善处理、协调好家庭矛盾，更要避免与其他兄弟姐妹产生争执。古语云：百善孝为首，孝者顺为先。本院希望被告在对父母尽物质上赡养义务的同时，亦从心理、精神上对父母多予关心照顾，使父母安心、顺意地度享晚年。【判决解析】家事中的赠与纠纷，无外乎赠与人意图撤销赠与，而受赠人不同意撤销并要求继续履行赠与合同。从判决书中我们可以明显看出，法院的判决思路主要是依据《合同法》186条与192条规定，若是不属于192条规定的情形且房屋已经过户的，赠与人不能撤销赠与。就张某英的案例来讲，虽然双方签订了买卖合同，但其属于“名为买卖实为赠与”的情形，法院一般按照赠与进行审理。但是，由于张某英诉称自己将房屋过户给女儿的事情丈夫并不知情，如此一来，又使得该起房屋赠与问题产生了另一个略微复杂的情况，即丈夫作为房屋共同共有人，假若妻子擅自赠与属于双方的共同财产，丈夫是否可以撤销赠与？如果可以，应当以何种方式进行？对于该问题，《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第95条规定房屋共有人擅自处分房屋，不知情的一方可以权利受侵害为由主张赠与行为无效，可以向人民法院请求判令受赠人返还房屋，配合办理房屋变更登记。那么，该案中张某英的丈夫是否确实不知情呢？审判实践中如何认定其知情与否？一般来讲，法院会酌情考虑双方的注意义务、诉讼地位以及房屋当下的占有状态等因素。针对于本文案例，我们总结了与案件紧密联系的几个问题以及相关的法律依据，以供大家参考学习。1、赠与过程中受赠人的注意义务。日常的家事赠与中，有一类现象十分常见，即产权证上仅有赠与人一人名字，权利外观上房屋仅为赠与人一人所有，但事实上，房屋为赠与人与第三人共同共有。面对这样的问题，我们应当明确家事中的赠与有别与普通赠与和买卖，家事赠与中的受赠人有更高的注意义务，即应当在询问可能为房屋共有人的情况之下，再行签订合同或指导赠与人书写赠与书，避免日后发生纠纷。2、赠与合同的效力问题。原则：参照《合同法》►房屋处分权无瑕疵。在赠与人具有完全的房屋处分权的情况下，赠与合同只要具备合同的生效要件即合同当事人均为完全民事行为能力人、双方意思表示真实、不违反法律规定或者社会公共利益，赠与合同有效。►房屋处分权有瑕疵。在赠与人不具有完全房屋处分权的情形之下，一般看房屋共有人对于赠与行为是否追认，如果未予追认，则赠与合同无效。例外情形：若房屋共有人明知赠与人处分而未提出异议。是否还需要加上合同无效时，要返还房屋，这里加还是后面加？？——【法条链接】——《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第95条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。其他共有人明知而未提出异议的，可以认定有效。3、赠与的撤销问题►任意撤销。《中华人民共和国合同法》第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。换言之，原则上只要赠与的财产未转移，赠与人可以随时撤销。法律上关于财产转移的规定是：动产为交付，不动产为变更登记。简言之，如果赠与的是金钱，需要把现金交给受赠人或是完成转账；如果是房屋，必须办理完登记过户。►法定撤销。法定准予撤销——《中华人民共和国合同法》第192条：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。►法定禁止撤销。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用任意撤销权规定。——《中华人民共和国合同法》第188条：具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

案件名称：徐某娥诉林某萍房屋买卖合同纠纷案件委托人：林某萍（被告）【案情简介】2016年10月，徐某娥因房屋买卖纠纷将其女儿林某萍告上法庭。徐某娥委托其儿子林某福伟代理人，徐某娥诉称，上海市静安区临汾路XXX号房屋是自己名下的产权房，2016年6月，自己在女儿林某萍的哄骗下与其签订了房屋买卖合同并将房屋过户到女儿名下，第三人林某增（徐某娥丈夫）对此并不知情，故诉至法院，要求撤销上述买卖，并将房屋产权恢复登记至自己名下。【审理经过】开庭前，法院依法追加了利害关系人林某增作为本案第三人参加诉讼。庭审中，原告出示了三项证据：涉案房屋房地产登记簿、房屋买卖合同、原告长子和次子的情况说明；以此证明：第一，房屋过户前女儿对父母极好，房屋过户后就少有看望照顾父母，故原告徐某娥将房屋过户给女儿是由于受女儿一时哄骗；第二，涉案房屋作为夫妻共同财产，买卖合同中并没有共有人林某增的签字，故原告出卖房屋的行为系无权处分，应当予以撤销且恢复登记。庭审中，被告提交了一份情况说明，据此证明母亲与自己虽然签订了买卖合同，但实际为母亲赠与自己的。这是父母亲考虑三个子女之间的利益分配平衡所作出的决定，不存在哄骗一说，至于母亲所说自己不赡养和关心父母事实不存在；另外，现在房屋已经完成变更登记再林某萍名下，不同意恢复登记。法庭对双方的证据进行了举证质证，双方对于房屋买卖合同内容一致认可，被告认为双方系母女关系，签订的房屋买卖合同名为买卖实为赠与。原告出卖涉案房屋是否构成无权处分存在争议，以及原告出卖该房屋是否损害第三人的利益。【审判结果】庭审之后，被告基于亲情的考虑，原、被告在法官的主持下进行了调解，由原告和第三人林某增分别享有15%的产权份额，被告享有70%的产权份额，该案最终得到圆满解决。【法律分析】一、争议焦点分析本案争议焦点有两个，我们可以逐一进行分析：第一，原告与被告之间是买卖合同法律关系还是赠与合同法律关系；庭审中，本律师向原告进行发问，即房屋买卖合同中为何没有约定明确的房款支付时间？房款是否进行了实际交付？原告称，过户当时被告没有钱，所以就没有写具体的支付时间，房款至今未交付；被告称，因为当初的本意就是母亲将涉案房屋赠与自己，所以就未曾约定交付房款的时间，而是仅简单约定了房款数额，以用作计税需要，房款没有支付，根据约定，房款本来就是不需要支付的。根据质证情况中原被告均认可买卖合同的内容，结合原被告的庭审回答以及原被告亲属关系情况，我们应当认为，被告的陈述更具有高度盖然性，原被告之间系名为买卖实为赠与的典型情况。第二，第三人林某增此前对于涉案房屋所有权属的变更是否知晓。庭审中，法官向原被告进行发问，房屋现处于何人使用和控制？原告与第三人于涉案房屋买卖前后分别住在何处？第三人林某增是否知晓房屋过户一事？原被告对前两个问题回答一致，原被告在房屋买卖前后均未住在涉案房屋中，房屋过户前由父母出租，过户后由被告出租和收取租金。对于第三人林某增是否知晓问题，原告称不知；被告称父亲知晓此事，且父亲现在仍然同意赠与自己。根据双方的法庭陈述来看，涉案房屋出租的权利主体自过户之后随之发生了变更，且第三人未表明任何态度。故应当认为，第三人林某增是知晓此事的。二、案件相关问题分析就本案来看，案件的法律关系并不难认定，然而案件的当事人是否是适格问题、如何认定涉案房屋是否涉及无权处分问题，是否损害了第三人的利益导致合同无效，这些因素直接关乎到案件的走向以及判决结果。本案虽然是调解结案，但是从诉讼程序以及庭审过程我们得到一些启发，以运用于同类案件的办理。具体如下：（一）对于名为买卖实为赠与的房产类案件，非《中华人民共和国合同法》第192条规定情形，若还想要撤销赠与，第三权利人（房屋共有人）的诉讼地位尤为重要，以及是否损害第三人利益而根据合同法导致双方签订的合同无效。1、作为原告起诉。房屋共有人作为原告起诉，有权请求法院确认赠予合同无效，并判令受赠人返还房屋且配合原告恢复房屋登记。2、法院将其追加为诉讼第三人。若是赠予人作为原告起诉，且披露其赠予房屋时房屋另一共有人并不知情，法院通常会将另一房屋共有人追加为诉讼第三人。此时，第三人收到法院传票后，应当及时行使自身权利，积极参加庭审主张权利，法庭在查清案件后，依据原告和第三人的诉讼请求做出判决。但若是第三人正如该案林某增一样，不予表态，法庭将视为其放弃主张权利的机会，而是直接按照原告的诉讼请求能否得到支持直接做出判决。就本案来看，被告不存在侵害赠与人利益等行为，法院更可能判决驳回原告诉讼请求。3、若是房屋共有人在法院判决之后另行起诉的，法院将视为其重复起诉，不再予以受理。（二）撤销房产赠与案件中，如何认定赠与人的行为是否系无权处分（房屋共有人是否知情）1、判断在赠与过程中，受赠人是否尽到合理的注意义务日常的家事赠与中，有一类现象十分常见，即产权证上仅有赠与人一人名字，权利外观上房屋仅为赠与人一人所有，而实际上房屋为赠与人与第三人共同共有。面对这样的问题，我们应当明确家事中的赠与有别与普通赠与和买卖，家事赠与中的受赠人有更高的注意义务，即应当在询问可能为房屋共有人的情况之下，再行签订合同或指导赠与人书写赠与书，避免日后发生纠纷。2、通过房屋受赠前后的控制与使用情况，据此推定房屋共有人是否知情一般来讲，若房屋赠与前后，房屋的使用与控制情况发生了明显的变更或转移，例如由原先的赠与人直接交由被赠与人进行实际控制，包括居住、出租等情形；或是在赠与行为发生之后，房屋共有人直接从涉案房屋中搬出，实际上作出了脱离房屋控制的行为，都可以据此推定房屋共有人对于赠与知情。所以，撤销赠与不能得到支持。司法实践中，家事中的房屋赠与问题对于律师如何制定诉讼策略要求较高，若律师运用了错误的策略，可能导致案件最终无法得到好的结果，且容易堵死当事人的救济途径。因此，律师诉讼接受委托后，应当仔细研究案件情况，认清案件性质，制定正确而有利的诉讼方案。

被抵押人要求抵押人注销抵押权获支持（关键字：债权人、抵押权人、抵押人、物权法202条）案例一（被抵押权人要求抵押权人协助办理注销抵押权）【基本事实】2015年9月乙方向法院起诉甲方要求涤除在上海市某区某房屋上的债权数额为60万元的抵押权，并责令被告办理抵押注销手续。乙方认为甲方和张某诉讼时效已经超过2年的诉讼时效。甲方未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，为此乙方根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定要求甲方涤除该房屋上抵押权。【法院判决】法院认定抵押担保的期限按照《房地产抵押合同》的约定进行确定，甲方在2014年11月向本院起诉乙方履行担保人义务，已经超出主债权诉讼时效期间，根据法律规定，对在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权的，法院不予保护，抵押权应归于消灭，故支持了乙方的诉讼请求，被告甲方应当在判决生效30日内协助原告乙方办理该房地产权抵押登记的注销手续。

杨浦区定海137街坊和延吉201街坊两个地块旧改工作同步启动“早也盼晚也盼，总算盼来了旧改。”家住定海137街坊的刘阿姨开心的说，“这个梦做了三十五年，终于要实现了！”8月20日上午，《上海市杨浦区人民政府房屋征收决定》以及《房屋征收与补偿方案》在凉州路旧改基地和周家嘴路弄堂张贴公布！这意味着定海137街坊和延吉201街坊旧改工作同步启动，这里的居民即将圆梦新居。据悉，定海137街坊项目征收范围平凉路2247号—2293号（单号），2269弄（全部）、2273弄（全部）；贵阳路377号—391号（单号），381弄（全部）。房屋类型多为旧里，征收产数约219产。延吉201街坊东至上海版专宿舍，南至周家嘴路，西至友谊新村幼儿园，北至辽源东路。征收产数305产。记者了解到，定海137街坊和延吉201街坊的一次征询同意率分别高达99.54%和99.67%。今年8月初，两个基地已经多次召开了征收居民政策宣讲，征收工作人员从征收法律法规，到征收范围，再到旧改“三块砖头”，从每一个征收时间节点，到每一笔奖励费计算，再到居住困难的申请认定都进行了详细的讲解，为接下来的推进工作做了充足的准备。旧区改造是民心工程，推进旧区改造事关城区长远发展和百姓福祉，是推动高质量发展、创造高品质生活的重要举措，今年是杨浦旧改的决战年，攻坚年，在年初的时候，杨浦定下了在年底前全面完成1.5万户成片二级以下旧里改造任务。截至目前，杨浦今年已有8个基地启动旧改征收，征收户数达到全年目标的60%，今年计划启动的剩余项目前期工作也在加快推进中。杨浦旧改征收工作队伍将继续以“征收为民，造福民生”为宗旨，坚持“能早则早、能快尽快”，让旧里居民开心、放心、舒心地告别“蜗居”，早日“安居”。

上海市加快推进二级以下旧里改造市政协赴黄浦区开展专题视察监督8月18日上午，市政协开展“旧区改造工程实施情况”专题视察监督。市政协副主席黄震率领人资环建委部分政协委员，赴黄浦区实地查看旧区改造项目，并进行座谈交流。黄浦区政协主席左燕、副主席陈永亮参加视察并发言。当天，政协委员视察了黄浦区“书隐楼”历史文化保护情况、区级文物保护点“梓园”建筑保护情况，并听取黄浦区旧区改造、风貌保护工作情况介绍。今年以来，黄浦区全面推进旧区改造，重点推动毛地处置、项目收尾、单位征收、规划研究、外滩区域更新、零星二级旧里改造等各项工作。截至目前，全区13个旧改项目已高比例生效，旧改征收总量超过1.5万户，7个项目已完成一轮征询。下一阶段，黄浦区将加快推动成片二级旧里以下房屋改造，年内确保2020年上半年以前启动的旧改项目全部完成收尾，2020年下半年启动项目基本收尾。对于2022年的旧区改造，黄浦区已初步预排10个项目，涉及成片二级旧里居民7894户，征收总量近1万户。今年，上海将旧区改造列为16项民心工程之首，全力打好旧区改造攻坚战。今年，全市计划完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、居民3.4万户。截至今年7月底，本市中心城区已完成成片二级旧里以下房屋改造53万平方米、居民2.6万户。今年下半年全市将启动30余个旧改地块。到明年年底，本市计划全面完成中心城区成片二级旧里改造任务。此外，今年上半年，本市中心城区已完成零星二级旧里以下房屋改造3.2万平方米、居民1200户。下阶段，本市将以“保护历史文化风貌、保持原有社会结构、进行低容量的更新改造”为原则，积极探索小规模、渐进式的城市有机更新。对于本市剩余的45.2万平方米、1.58万户居民的零星二级旧里以下房屋，实施老旧小区更新改造。对于零星旧改地块同一街坊内，规划为住宅性质的其他一级旧里、新里等老旧住房，一并纳入老旧小区更新改造范围，多渠道、多方式地改善居民居住条件、居住环境、居住质量。座谈会上，政协委员提出，本市推进旧区改造，应继续坚持“留改拆”并举，兼顾民生改善、城市更新、风貌保护，无论实施哪种方式的旧区改造，都要以“改善居住居住条件”为出发点立足点；应通过加速旧区改造，释放更多土地存量，盘活更多土地资源，要让一块块宝地找到“好人家”、建成“好项目”、集聚“好产业”、形成“好功能”，为产业发展、能级提升积蓄新动能，使民生改善与经济发展相得益彰；应坚持征收与规划同步谋划、规划与土地出让同步推进、土地出让与项目建设同步计划，加快征收、出让、建设“三同步”，加快旧改资金的回笼；应进一步吸收社会力量参与旧区改造，不断拓展旧改资金筹措渠道。黄震说，旧区改造工作是一项事关群众切身利益的重大民生工程、民心工程，要充分认识到这项工作的重要性和艰巨性，进一步聚焦问题瓶颈、聚集资源力量，推动旧区改造和城市更新取得更快、更大成效。市政协要聚焦旧改工作中反映强烈、影响面广的问题，组织委员深入调研，提出具有针对性、操作性的意见建议，形成专报上报市委、市政府，为推进旧区改造和城市更新提供参考；要鼓励和支持委员深入界别群众，宣传政策，解疑释惑，在全社会广泛凝聚共识，推动旧区改造政策更加有效实施。

嘉定这几个地块又有新消息：征地补偿安置方案出炉，居民喜提新房！为更好建设和更新北虹桥，幸福村、红光村、封浜村等8个村征地迈出实质性一步，江桥北虹桥“城中村”征地补偿安置方案公告新鲜出炉，我们一起来看看：8月15日，按照征收计划，涉及集体土地征收的关键性节点，房、地、人三个方案在江桥的幸福村、红光村、封浜村等8个村公告张贴，征地程序又向前迈出实质性一步。今年5月25日，已经在涉及到房地征收工作的这8个村进行了拟征地公告。经过近三个月的时间，对涉及地块的土地、财产、人员情况进行了详细调查，制定了补偿安置方案。在各村相关人员的见证下，进行《征地补偿安置方案公告》公示。近日，北虹桥嘉定区江桥镇先农村5个村民组154户村民领到新房钥匙啦！早上8点不到，位于江桥镇武都路100弄的高潮新苑小区显得格外热闹，现场已有不少排队等候交房的村民。江桥先农村庄家角村民组的陈亚国是首批前来办理交房的村民之一，办理完信息登记、物业费缴纳等手续，拿到钥匙的陈亚国一家，便在工作人员带领下，迫不及待地朝自家新房走去。他们家这次共分到2套房。打开新房房门，一家人把各个房间和阳台看了个遍，望着窗外的风景，喜悦之情溢于言表。“原来的老宅年数久了，成了危房。这次分到新房，不仅安全方面有了保障，房型也很不错，很开心。”陈亚国说。8月2日至6日，江桥镇先农村将有154户村民陆续拿到新房钥匙，涉及到三家村、归家宅、庄家角等5个村民组。这些地方原来的老宅房龄已逾40年，存在一定的安全隐患，村民们都盼望着能早日动迁。经了解，江桥的高潮新苑小区总建筑面积近16万平方米，共14幢23个单元，两梯三户，总户数为1293户。小区周边有江桥幼儿园、曹杨二中附属江桥实验中学等学校，商业配套齐全。据悉，征收腾地之后，未来区域开发地块将成为江桥最重要的产业空间，大量的土地资源能够为更多优质企业落地提供承载空间，形成具有北虹桥特色的科创中心产业新高地和现代服务业集聚区。地块还将打造以高端居住和商务办公为主的临空国际新社区，为高端人士提供集教育、文化、体育、卫生服务为一体的一流居住环境，也是江桥镇加快推动国际化人才集聚的重要一环。本次征收是在嘉定区集体土地征收工作中第一次采用“信息化”，明确阳光征收，公正公开。通过信息化平台，将各类征收基础数据纳入信息化管理，落实事前锁定、网上操作、结果公开机制。首次采取的电子签约模式，通过手机app、电子屏实时反映签约动态。据了解，北虹桥地理位置优越，处于整个虹桥商务区内的北部区块，也是嘉定区内离开上海市中心最近的板块之一，同时也是一大交通重要枢纽节点之一，光北虹桥板块内的建成和规划的市级轨道交通线路和站点总和已经高达3条和6个站点，未来还将继续增加。而本次江桥的北虹桥大型建设规划随着签约征收工作的进行，整个项目也已全面进行中，总投资涉及资金甚至高达800亿，可谓在整个虹桥商务区所有片区中，投资额占据首位！并且，本次北虹桥项目征收面积也是非常大，在整个大虹桥堪称数一数二，其中本次北虹桥区域开发建设项目征收涉及土地也高达27.4万㎡！北虹桥区域项目开发重点范围为1个区域3个村其中包括江桥的幸福村、五四村、高潮村和封浜等区域。未来，该地区新项目也将作为虹桥商务区的新地标，成为城市建设的典范，构建生产、生活、生态融合的新型城市典范和长三角的样板区。